現在借りている住宅ローンは１０年固定金利で、その後は変動金利に移行します。
ちょうどそのタイミングが１年後にやってきます。
そこで変動金利に移行し更に金利がアップした場合、どれくらいの支払いになるかシュミレーションをしてみました。
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１０年固定から変動金利へ
我が家の住宅ローンの返済方法は元金均等返済です。
元金は年間約１００万円を返済しています。
２００７年に新築マンションに入居し、当時の適用金利は２．６％でした。
その後、２０１５年に資金投入と借り換えを同時に行い、現在の金利は０．９５０％、期間は当初１０年固定を選択しました。
来年でちょうど１０年経過するので以降は自動的に変動金利になります。
その時にもう一度固定を選択することもできます。
どちらも優遇幅は基準金利よりー０．７%です。
変動金利の基準金利が０．１％アップ
我が家が借りている銀行では２０２４年５月から変動金利の基準金利が年２．７７５%から２，８７５%へとアップしました。
変動金利からの優遇はー０．７％という契約なので、２０２４年６月の基準金利が１年後も変化なければ２．１７５％が適用されます。
２．８７５%ー０．７%（優遇）＝２．１７５％
いまは超低金利時代で実際の適用金利は変動だと０．５％を切っているイメージですが、残念なことに我が家は超低金利の恩恵を受けられるタイミングではありませんでした。
それでも２０１５年に借り換えを行い２．６％だった金利を０．９５％まで下げ、これまで順調に返済できているので贅沢は言えません。
そしていよいよ固定期間が終了し変動金利に移行すると、実際の金利はどれくらいなのか気になりましたのでシュミレーションを行った次第です。
金利上昇率別にシュミレーション
まず条件として２０２５年６月は今よりも基準金利が０．５%上昇していると厳しい目に設定しました。
現在の住宅ローン残高は約８００万円で、元金均等返済で１年ごとに１００万円ずつ残債が減りますので２０２５年６月の残債は約７００万円です。
また、毎年の金利上昇パターンを３通りでシュミレーションしています。
①毎年０．０５%上昇した場合
基準金利が毎年０．０５%ずつ上昇した場合のシュミレーションです。
基準金利からー０．７％優遇後の２．１７５％に、２０２６年６月は０．５％上昇したと仮定して２．６７５％をスタートとします。
そこから毎年基準金利が０．０５％ずつ上昇した場合、上記の結果となりました。
このパターンはかなり金利上昇が緩やかですね(^^;)
６年後でも３．０％を切っていますので、これくらいの支払い利息金額だと有難いです。
ちなみにこのシュミレーションの支払い利息金額は概算です。
実際には元金均等返済なので毎月利息部分が以下のように変動します👇
残債に金利をかけて１２ヶ月で割った数字がその月の利息分になります。
②毎年０．１%上昇した場合
次に基準金利が毎年０．１%ずつ上昇した場合のシュミレーションです。
スタートは上記と同じく２．６７５％とし、毎年０．１％ずつ上昇した場合、上記の結果となりました。
６年後の３．２７５％という数字を見て、このパターンが現実的だなと思いました。
③毎年０．２%上昇した場合
続いて基準金利が毎年０．２%ずつ上昇した場合のシュミレーションです。
スタートはパターン①・②と同じく２．６７５％とし、毎年０．２％ずつ上昇した場合、上記の結果となりました。
６年間後には３．８７５％．．
ここまで上昇する可能性もありますよね(^^;)
支払利息合計と繰り上げ返済について考える
シュミレーションの結果より、パターン別の支払利息合計は以下の通りです。
①０．０５%上昇 ７７７，０００円
②０．１%上昇 ８０５，０００円
③０．２%上昇 ８６１，０００円
①と③の支払い利息合計を比べても８４０００円の差となりました。
夫にシュミレーション結果を見せて相談したところ、この金額なら無理して繰り上げ返済をする必要は無しと判断しました。
パターン③のように毎年０．２％ずつ上昇したとしても、残債の金額減少により金利上昇の影響はそれほど気にならない結果になりました。
まとめ
以上、住宅ローンの今後の金利について実際にシュミレーションしてみたお話でした。
このようにあらかじめ予想しておくことで、金利の上昇について過度に心配する必要が無くなりました。
我が家はちょうど１年前に繰り上げ返済をしました。
この時は今後も繰り上げを行っていこうと思いましたが、今回のシュミレーション結果で考えが変わりました。
子ども達の教育費も莫大にかかる時期ですし、無理して手持ちの現金を減らす必要は無さそうです(^^;)
それでも、もしも繰り上げ返済を行うとしたら、期間短縮ではなく返済額軽減で行うと思います。
